전세사기 피해자, 두 번 울리는 '가등기의 함정'

전세사기 피해자의 ‘셀프낙찰 포기’ 이유?
- [가등기의 함정]

최근 서울 양천구에서 놀라운 경매 사례가 있었습니다.
감정가 1억 5000만원짜리 빌라가 무려 3년 동안 유찰을 반복하다가, 23번째 경매에서 단돈 162만원에 낙찰된 것입니다.
그런데 이 빌라의 임차인은 셀프낙찰을 포기했다고 합니다. 왜 그랬을까요?

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임차인이 셀프낙찰을 포기한 이유

전세사기 피해자들에게는 셀프낙찰이 좋은 대안이 될 수 있습니다. 법적으로 지원도 받을 수 있고, 자신의 전세금을 일부라도 돌려받을 기회이기 때문입니다. 하지만 이 임차인은 ‘가등기’라는 큰 장애물에 가로막혔습니다.

가등기란 무엇인가?

전세사기꾼들이 자주 쓰는 수법 중 하나가 바로 ‘가등기’입니다. 그 방식은 다음과 같습니다.
1. 정상적인 시세로 임차인을 모집하여 전세 계약을 체결합니다.
2. 임차인이 입주하자마자, 빌라 소유권을 신용불량자 명의로 바꿉니다.
3. 그리고 곧바로 ‘소유권이전등기 가등기’를 설정합니다.

이 가등기를 설정하면, 사기꾼 입장에서 언제든지 해당 빌라의 소유권을 다시 가져올 수 있습니다.
문제는 이 가등기가 경매에서도 ‘선순위’로 인정된다는 점입니다. 즉, 경매를 통해 셀프낙찰을 받아도 가등기가 살아 있어서, 임차인은 여전히 소유권을 지킬 수 없게 됩니다.

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왜 임차인은 셀프낙찰을 포기했을까?

가등기가 설정된 상태에서 셀프낙찰을 받아도 문제는 해결되지 않습니다. 대출도 어렵고, 가등기를 설정한 사람이 본등기를 하면 임차인은 바로 소유권을 잃습니다.

최근 일부 임차인들이 가등기 말소 소송을 진행했지만, 법원은 대부분 가등기권자의 손을 들어주었습니다. 즉, 현재 법률로는 임차인이 셀프낙찰을 받아도 가등기를 쉽게 지울 수 없습니다. 이 때문에 많은 임차인들이 셀프낙찰을 포기하고 있습니다.
 

해결책은 없을까?

가장 좋은 해결책은 법 개정입니다.
임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 후에 설정된 가등기는, 경매 시 소멸되는 것으로 실무가 개정되어야 할 것 같습니다.
이렇게 되면 임차인이 안심하고 셀프낙찰을 받을 수 있습니다.

또 다른 방법으로는 임대차계약 체결 시 ‘전세권 설정’을 요구하는 것입니다. 전세권이 등기되어 있으면 이후 가등기가 설정돼도 경매에서 가등기를 소멸 조건으로 처리할 수 있습니다. 다만, 전세권 설정에는 임대인의 동의와 추가 비용이 필요하다는 현실적인 어려움이 있습니다.

결론

현재 전세사기 피해자들은 가등기라는 법적 장벽 때문에 셀프낙찰조차 쉽지 않은 상황입니다. 정부 차원의 법 개정과 제도 개선이 시급합니다. 임차인들이 이런 함정을 피하기 위해서는 계약 초기부터 꼼꼼하게 대비하고, 필요하면 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
 

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